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新城悦副总经理尤建峰:努力往天花板走

发布日期: 2018-12-17

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      12月12日,刚刚登陆港交所不久的物管企业新城悦,相继签下了部分关联公司2019年度服务框架协议,这家“小而美”的物业公司刚刚被机构给与“买入”评级。     

      “短期目标,在管面积突破一亿平方米,长期目标,努力往行业天花板走”新城悦副总经理尤建峰接受中房智库研究员调研时说。新城悦物业的在管面积为0.37亿平方米,离目标还有一定距离。到底是“背靠大树”还是过度依赖?到底是流动负债多还是为融资而上市?面对当下物业行业所面临的热点问题,尤建峰用自己的方式进行了解读。


热点一:是“背靠大树”还是过度依赖?

      物业公司背靠关联公司可以获取大量合约管理面积,但这样一来,也引发业内人士的质疑,认为现在物业公司对关联方的依赖太大。

尤建峰:背靠大树的确好乘凉,“大树”是新城物业更好发展的一个基石。作为关联方,新城控股是目前新城悦物业新项目的主要来源,目前占比70%,但未来这一比例可能会下降,因为会加大对外拓展和并购的力度。第二,不可否认,新城控股除了带给物业公司物业管理小区,同时把售楼处的物业管理也交给新城悦,因此可以说新城控股给物业公司带来的业务量是不小的。我并不认为这是存在的问题,相反,物业公司有稳定的客户和项目来源。但同时,一个项目接手之后,考验的就是物业公司自身的运营和管理能力,如果服务不好,业主完全有权利要求更换物业公司,但在这个行业服务了20多年,并没有一个项目把新城悦物业更换掉,所以我们的独立生存能力是毋庸置疑的。


热点二:流动负债多?还是为融资而上市?

      有业内人士认为物业公司流动负债多,而物业分拆上市不排除获得融资缓解企业压力的可能。

尤建峰:流动负债高,其实是和物业行业经营性质有关系。物业行业负债主要有两大部分,一部分是预收物业费,可能预收半年或者预收一年,因此会有大量的合约负债显示在报表上,这个就类似房地产开发行业的预收账款。此外,还有一些物业公司,尤其是江浙地区的物业公司,会有大量的代收代付的费用。这种费用规定只能由物业公司代业主来收支,也是反应在流动负债中,且金额不小。

另一个就是全国的物业公司都存在的,物业公司会代业主进行社区公共资源的管理,比如广告位收广告费,这些经营收入理论上是按照合同约定来分成,但最终都是由物业公司来收钱,本来应该给到业主的一些资金都存在物业公司的账面上,也体现在其他应付款这个会计科目中。

所以看物业公司的负债情况要看有息负债。当然,也存在一些情况,比如大量物业公司都刚上市,上市前要做一些重组,重组时会有一些筹资性的现金流大额支出,就会出现负数,那么要看物业公司经营状况是否正常还应该看其经营性现金流的流入流出情况。

对于物业公司为融资而上市的说法,认为二者关系不大。第一,物业公司上市后融到的钱并不能给房地产开发企业,第二融资额较小,一两亿对房地产公司来讲意义不大。因此,物业上市最大的目的其实是这些房地产老板想把存量业务放出来,让其体现出自身的价值。


热点三:物业行业有天花板吗?

      此前,绿城服务的管理层在公开场合曾表示,物业行业存在规模的天花板,且通过模型测算出这个天花板规模就是5亿平方米。

尤建峰:物业行业是有规模的天花板的。因为物业行业实际上是劳动密集型行业,同时需要对一线员工的管理有一定的体系执行力,否则层级太多,就会造成对一线员工管控不到的情况,这样一来,没办法把握一线的满意度,那么久而久之,管理的小区就可能流失。

具体这个行业天花板是多少没有测算过,但不同管理模式下对应的规模天花板也不相同。比如绿城服务判断出的5亿平方米天花板是基于其主要服务的是高端楼盘,这就对其一线的管控,包括服务态度和质量都提出更高要求,对一线员工的管控精细度需要更高,那么对于一些服务对象不是聚焦高端项目的物业公司来说,规模天花板就不止5亿平方米,可能更大。




独家报道:中国房地产报

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