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戚小明:新城悦逆势上扬的背后

发布日期: 2018-12-27

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       11月6日,新城集团旗下物业平台新城悦控股有限公司(01755.hk,以下简称“新城悦”)正式在香港交易所主板挂牌上市。

       新城悦是继新城控股(601155.sh)、新城发展(01030.hk)后新城集团第三家上市企业。 

       在距离新城悦成功在港交所上市后的第50天,乐居财经独家对话这家公司的掌舵人戚小明,听他讲述上市背后不为人知的故事,以及物业公司未来在资本市场上的发展逻辑。

谈从业经历

国企辞职加入新城 从地产转向物业

       新城悦控股有限公司董事长、首席执行官兼总经理,这是戚小明名片上的抬头,在上市企业中很罕见,外界认为,这是新城创始人王振华对他的绝对信任,将物业团队全权交给他来管理。

       很难想象,这家上市物业公司一把手,大学学的是铸造业,此前在常州客车制造厂从技术专员开始,一路干到办公室主任。

       2002年,新城地产发了一则招聘启事,有闯劲有想法的戚小明看好这家企业的未来,也坚定看好房地产市场的发展,立即投了一份简历,通过笔试面试层层删选,一头扎进了这个地产行业中来。

       “别看我是搞技术出身,但我很外向,属于活跃分子,在客车厂还得过十佳青年。”来到新城之后,戚小明转到了擅长的行政管理岗位,从跑项目前期开始,伴随着新城的发展,一步一个脚印,一路从经理助理、副经理,升级到常州新城房产城中分公司总经理、新城发展助理总裁。2015年1月加入新城物业,担任新城悦执行董事、董事长。

       一个大学刚毕业到国企搞技术的,转型当了办公室主任;又从行政岗位逐步走到台前,成为新城区域地产公司一把手,搞起了房地产开发;随后从地产开发,又转向物业管理。戚小明的每一次转身,都让人觉得意外,但回过头来看,又在情理之中。理工科男的慎密思维加上善于沟通管理能力的叠加,让他迅速成长起来,成为王振华的左膀右臂,并放心将旗下第三家上市公司交给他来全权负责。

       从干了十多年的地产行业转向物业管理,身份也似乎从甲方变成了乙方,是否会不适应?戚小明打开了话匣子:“不要以为我是刚刚接触物业这块业务,2009年开始,我就开始涉及。当时我担任区域公司总经理,手上有不少交付楼盘,物业都是由区域地产公司总经理来管理,所以那个时候我就开始琢磨如何做好物业,顺便也练了练手。2015年,董事长将我放到这个板块来,也没有啥不适应,努力把公司交给我的指标完成,现在来看,上市这个阶段性目标已经实现了。”

谈股市表现

新城悦逆势上扬背后有故事

       对话当天,恰巧是圣诞节,港股停市,但戚小明对于新城悦股价一清二楚:“昨天(12月24日)收盘价3.36港元,比我们发行价2.90港元提升了一些,资本市场还是比较看好我们的。”

       在新城悦上市的同期,佳兆业物业、永升物业也纷纷登陆港股市场,但这两家股价表现一般。佳兆业物业从发行价9.38港元一路下跌到6.20港元(12月24日数据),永升物业12月17日上市,从发行价1.78港元,上市一周就破发,跌至1.70港元(12月24日数据)。为何在整体股市表现不佳的情况之下,新城悦能逆势上扬?

       戚小明认为是多方面因素促成的。

       首先,新城悦发行价定得比较合理,在股票发行期间,他带领团队见了百余家投资机构和个人,认真讲述了公司现状和未来发展,给投资者预留了空间,

       其次,新城悦各项财务指标增长速度较快。从新项目获取、市场扩张、物业管理组合规模、地域覆盖和财务表现而言,属于在国内增长比较快的物业综合服务提供商。2015年-2017年,新城悦营业收入分别为4亿元、5.73亿元、8.66亿元,复合年增长率为47.1%;合约面积、在管面积复合增长率达到了45%和37%,净利润复合增长率更是达到了99%。

       再次,新城悦未来的业务增长点可期,从招股书上可以看到, 70%以上的业务来自于兄弟公司新城控股。多家第三方机构数据排名显示,新城控股目前已经位列内地房企前八,特别是最近三年,这家房企销售金额从800亿三级跳,今年预计突破2000亿,这些销售数据预计1-2年后将转化为交付数据。“公司未来几年新交付的面积将快速上升,而新项目的毛利率较高;公司未来几年毛利率较高的增值服务规模占比将进一步提高;随着公司规模的扩张,公司的管理费用的规模效应也将逐步显现。”戚小明说。

       目前,在香港交易所上市的物业公司已经达到了11家,这11家企业内在逻辑有何不同?戚小明给出了独到的见解,他将这些企业分成三个阵营。第一类是以碧桂园物业、中海物业、新城悦为代表,都是依托兄弟公司大批量交付小区为业务增长点的,和地产公司有千丝万缕联系,这些企业基本面较好,托管面积量也大,业务风险相对较小;第二类以绿城物业、雅生活为代表,一半来自于母公司,另一半拓展自己的新业务板块,此前在地产公司旗下做的时候,也树立了自己的IP;第三类以彩生活、中奥到家为代表,纯靠外拓业务,对业务模式和拓展要求较高。

       “中国房地产未来将进入存量房市场,物业管理前景广阔,各家房企将物业板块剥离出来上市,重新估值,也是情理之中,未来预计还有更多物业公司走上资本市场。”戚小明对物业行业做出了这样的判断。那么多物业公司集中在香港上市,还有一个重要原因,这里已经形成了板块效应,不同物业公司之间的估值、业绩,比较起来也容易,有参照会让好的物业公司价值得到更好的挖掘。 

谈未来

三年进行业前十 在管面积超1亿平米

       一谈到未来,戚小明语速加快,激情满满。他给新城悦定了一个三年小目标:进入行业前十,在管面积能够超过1亿平米。

       如何实现这个小目标,新城悦有自己的一套打法:将推出多项基于和物业服务强相关的业务,比如装修服务、拎包入住服务、资产管理服务等,同时,以业主需求为出发点,推广智慧社区的服务,比如智慧门禁,智慧停车,智慧安防,智慧购物等,通过智慧社区的服务提高业主的服务体验,同时能够拓展多种经营的渠道。

       在常人看来,物业从业人员干的活就是:保安保洁保修保绿。戚小明认为,物业只做“四保”的时代已经远去。他以社区增值服务为例,讲述了新城悦推出的一项名为“新橙居”的装修服务。“物业公司召集开业主见面会,为装修建材单位搭台牵线,让业主多一种选择,作为第三方,我们将做供应商严格审核筛选,建立材料库,并收取质量保证金,为业主提供价格低信誉好的产品。比如空调,我们可以直接和厂家谈好战略协议价,省去中间营销成本和中介服务,价格比京东上的还低。”

       开发商有很多存量资产比如车位,戚小明把这块销售车位业务也接了进来,帮助开发商去库存。“2018年我们物业公司卖了2000多个车位,2019年目标去化5000-8000个车位。”

       另外,物业公司还可以去做二手房中介,为兄弟公司吾悦广场金街做招租业务。

       “做深做透做细做大,就能做好。”他这样总结未来的业务模式。

       新城悦公布的资料上显示,服务新城控股的项目占到了70%以上,也意味着和地产公司发展捆绑在了一起。这是一把双刃剑,既能给新城悦打好业务基础,但又给人感觉过分依赖兄弟公司。对于这个尖锐的问题,戚小明给出了这样的答案:努力通过外拓或者并购的方式增加独立第三方的业务来源,但是考虑到新城控股近几年新交付面积增长非常快,所以目标还是希望能够将非新城项目比例维持在30%左右。从长远规划来看,这个比例应该会再下降一些。

       “近3年还是会主要集中在已经进入的城市进行深耕,在长三角区域、环渤海区域、中西部和珠三角区域拓展新项目。在传统的住宅项目的基础上,寻求非住宅项目领域的拓展,增加公司未来增长的空间。”

谈行业

三大矛盾阻碍物业企业发展

       物业管理涉及到千家万户,需要足够细致和耐心,也是劳动力密集型的行业,这个行业目前遇到的最大问题是什么?哪些地方需要政府和社会去推动改变?作为物业公司老大,最有发言权。戚小明直言不讳,认为目前有三大问题:物业公司的管理责任和执法权限不匹配,经常导致物业和业主矛盾频发;部分业主不缴纳物业费,最终影响全体业主的利益,对于这种人群没有一个完善的社会监督和管理机制;劳动力成本持续上涨,但是物业费几年甚至十几年不调整,导致有些项目亏本,出现了人工成本持续上升和物业费调价机制之间的矛盾。

       “现在人力成本越来越高,有些物业公司为了省钱,就用退休人员来看门,这对行业不利,根据成本来适当提高物业费,才能促进物业行业良性发展。物业好了,房子才能保值增值。还有些业主拖欠物业费成习惯,如果将这种行为纳入征信系统,效果就会好很多。”同时戚小明认为,不能一切以盈利为目的而抛弃一些老小区,物业公司也要承担一定社会责任。

       对于过去的一年,戚小明给自己团队打了90分,给自己打了80分,总体满意,但还有一些欠缺的地方需要改进。他的2019年新年愿望很朴实:希望业主对公司能一如既往支持与理解,公司员工家庭美满,工作更有干劲,员工除了收入提高之外还有能力方面的提升,公司业绩蒸蒸日上能成为资本市场标杆。

       “做物业不容易,我们要有耐心,不忘初心,有吃苦耐劳的精神,要有所为有所不为。要对公司负责、投资者负责、员工负责,更要对业主负责。”




独家报道:乐居财经

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